“Qua customer centricity en customer intimacy staan we volgens een Vlerick-studie tussen kleppers als Studio 100 en Tomorrowland”

Nele Van Damme, co-founder Upkot (Photo by Caroline Dupont)

Als je Nele Van Damme van Upgrade Estate bezig hoort over studentenhuisvesting, besef je al snel dat ze niet praat over vastgoed, maar over een missie: hun intussen 24 Upkot-projecten vormen onveranderlijk een mix van duurzaamheid, comfort én - last but not least - sociale cohesie. “Je moet écht geen vzw hebben om maatschappelijke meerwaarde te creëren”, zegt de Gentse onderneemster. “Wanneer ik zou merken dat wat we doen op een bepaald moment business as usual en niet meer authentiek is, stop ik er onmiddellijk mee. Ik wil blijven ondernemen vanuit de buik.”

Momenteel verrijst langs de R4 in Gent het nieuwste paradepaardje van Upgrade Estate: in Bro Upkot, met 60 meter de hoogste ‘studentenwoontoren’ van Vlaanderen, zullen vanaf het eerstvolgende academiejaar 311 studenten niet alleen zullen kunnen genieten van een comfortabel kot, maar ook van een fitness, een game room, kotkippen en de diensten van een studentencoach. Door in te zetten op groene maatregelen zal bovendien jaarlijks zo’n 139 ton CO2 worden uitgespaard. “Dat Gent zich met deze landmark als vooruitstrevende studentenstad kan profileren, maakt ons als trotse Gentenaars uiteraard heel gelukkig. Maar dat is uiteraard niet de reden waarom we het doen”, aldus Nele Van Damme.

Foodtruck op de Gentse Feesten

Waardevolle studentenhuisvesting is namelijk al héél lang de passie van Nele Van Damme en haar partner Koenraad Belsack, met wie ze exact twintig jaar geleden Upgrade Estate oprichtte. Ze noemen zichzelf CEO’s en believers. Geen holle titel als je verneemt hoe ze destijds gestart zijn. “Met een foodtruck op de Gentse Feesten”, lacht ze. “We waren toen nog studenten en wilden op die manier genoeg geld binnenhalen om een lening te kunnen aangaan en een pand te kopen voor studentenhuisvesting. Dat is gelukt: we kochten een herenhuis, we renoveerden dat helemaal zelf, en in 1999 kwamen onze eerste zes kamers op de markt, die we zelf verhuurden.”

“Het grote voordeel was dat we als prille twintigers leeftijdgenoten waren van onze huurders en we bijgevolg meteen een goede klik hadden. Zo kwamen we heel snel tot onze missie: connecterende huisvesting voorzien waarbij de huurder zelf centraal staat. Niét het kot, want dat is uiteindelijk maar decor. We willen dat studenten in die voor hen cruciale periode een netwerk voor het leven kunnen uitbouwen, in een concept dat volledig op hun noden is gebaseerd. In dat opzicht bouwen en denken wij uitermate functioneel: wat wil de eindgebruiker?”

“Om vervolgens op die essentials een antwoord op te bieden en zo maatschappelijke en sociale impact te genereren. Veel bedrijven vertrekken vanuit de eigen noden, niet die van de eindklant, wat volgens mij veel minder duurzaam en langetermijngericht is. Daarom zijn wij ook bereid verder te gaan dan anderen en winsten te herinvesteren in plaats van die zelf op te strijken. Wanneer ik zou merken dat wat we doen op een bepaald moment business as usual en niet meer authentiek is, stop ik er onmiddellijk mee. Ik wil blijven ondernemen vanuit de buik.”

Kotkip als duurzaamheidsmascotte

In 2011 startte Upgrade Estate met het Upkot-concept: grootschalige en duurzame nieuwbouw-studentenhuisvesting die specifiek ontworpen wordt om die connectie te faciliteren. “Tussen 1999 en 2011 deden we vooral renovaties, omdat toen alleen onderwijsinstellingen grote nieuwbouwprojecten voor studentenhuisvesting mochten plaatsen”, legt Van Damme uit. “Dus toen de wetgeving het ook aan bedrijven toeliet, zijn we meteen op die kar gesprongen, om er alle expertise die we intussen hadden opgebouwd in te kunnen steken. Maar dan nu op veel grotere schaal, zonder het persoonlijke aspect uit het oog te verliezen: ook als er meer dan 300 studenten in een Upkot-project wonen, moet je bij het binnenkomen meteen een huiselijk gevoel hebben.”

Duurzaamheid is een belangrijke pijler van de Upkot-brand, die intussen uit 24 projecten bestaat: zo hebben de gebouwen met de kotkip een eigen duurzaamheidsmascotte die het organisch afval van de studenten verwerkt, met Limoengroen een eigen groene energieleverancier, en met warmtepompen en zonnepanelen ecologische energiewinning. “Duurzaamheid is niet iets dat studenten per se eisen, ze zijn vooral op zoek naar een omgeving die klopt: de kamer zelf, het gebouw, het omringende landschap. Dat kan je realiseren door op duurzaamheid in te zetten.”

“Rond Ganda Upkot hebben we bijvoorbeeld ruim 100 bomen en meer dan 3.200 planten geplant, zodat de studenten comfortabel buiten kunnen zitten. Verder komen alle meubels in de gemeenschappelijke Upkot-ruimtes uit het upcycling-circuit, om zo de studenten te inspireren zelf naar de kringloopwinkel te stappen wanneer ze hun kot inrichten. Ook hebben we overal digitale schermen staan waarop regelmatig ecotips verschijnen. Zo worden onze bewoners op een heel organische manier doordrongen van de duurzaamheidsgedachte, en ze vinden dat fantastisch!”

Spontaan gegroeide micro-communities

Om het sociale aspect in de Upkot-projecten te faciliteren, woont er ook een Upkot-coach. Wat ons bij de wat stoute vraag brengt of studenten anno 2020 op die manier niet te veel bij het handje worden gehouden. “Je mag absoluut niet onderschatten hoeveel eenzaamheid er onder studenten bestaat – één op drie worstelt zelfs met psychische issues”, merkt Nele Van Damme op.

“Ons marktonderzoek bevestigt dat: waar studenten vijf jaar geleden in de eerste plaats een mooi kot wilden, zijn ze nu bovenal op zoek naar community en beleving, net om die eenzaamheid te kunnen ontlopen. Daarom is zo’n inwonende coach een enorme meerwaarde: gewoon al het besef dat daar iemand is die voor je klaarstaat en die je bij je voornaam kent, is voor veel studenten die dat extra duwtje nodig hebben een niet te overschatten geruststelling.”

“Dat gezegd zijnde: niemand is ook verplicht om naar de Upkot-coach te stappen of aan de activiteiten deel te nemen die hij of zij organiseert: wij bieden alleen de mogelijkheden aan. Je kan dat sociale trouwens niet forceren: zo werken wij met micro-communities, maar alleen door de omgeving zo in te richten dat die spontaan kunnen ontstaan. Door bijvoorbeeld een leefkeuken te voorzien per twaalf studenten. Dat connecterende trekken we trouwens heel consequent door: we hebben ook de community van het gebouw als geheel én de gebouw- en stads-overschrijdende Upkot-community.”

“Naar onze investeerders werken we net op dezelfde manier: privatieve koten hebben bij ons geen eigenaar, het hele gebouw is eigendom van één rechtspersoon die weliswaar uit meerdere aandeelhouders bestaat. Connectie is echt onze kernwaarde en daar geven we niets op toe: als we de mogelijkheid van een project hebben, maar we merken dat we te weinig gemeenschappelijke ruimtes kunnen voorzien, zullen we het niét bouwen.”

Net niet prijs

Ganda Upkot werd vorig jaar door The Class of 2020 genomineerd voor Best new student housing development of the year, Upkot voor de Best Innovation and sustainability. Een dubbele erkenning voor het feit dat Upgrade Estate de extra mile gaat om – zoals The Class of 2020 definieert – 'studentenhuisvesting efficiënter, betekenisvoller en professioneler te maken'.

“Uiteraard waren we superblij met die nominaties”, aldus Nele Van Damme. “Stiekem waren we zelfs tevreden dat we de prijs niet hebben gewonnen: we worden wel vaker tweede en we hebben dat graag, omdat het ons scherp houdt (lacht). Het triggert ons om de volgende keer nog beter te doen. Die nominaties bewijzen vooral dat, hoewel de Belgische markt op wereldvlak qua studentenhuisvesting heel klein is, de wereld wel kijkt naar de manier wij die invullen. Zo is ons systeem met Upkot-coaches uniek in de wereld en komen ze er van overal naar kijken. Let wel, we streven niet per se naar nieuwe concepten, maar we worden wel gedreven door nieuwe inzichten die we verkrijgen door naar onze eindklanten te luisteren.”

Of ze zelf overwegen hun concepten ook in het buitenland uit te rollen? “We sluiten dat zeker niet uit, maar voorlopig zijn er geen concrete plannen. Momenteel vinden we het nog altijd super-verrijkend om in België actief te zijn. Bijvoorbeeld door ons aanbod te verbreden, zoals we recent hebben gedaan met onze nieuwe brand Upliving. Waarbij net als bij Upkot geldt dat we zo dicht mogelijk bij onze eindgebruiker willen staan.”

Volwassen versie van het kot

Met Upliving mikt Upgrade Estate op afgestudeerde ‘Upkotters’ die (nog) geen eigen woning wensen, maar wel stappen willen zetten als young professional. Upliving is dus een volwassen versie van het kot, met dezelfde principes als Upkot: connectie en gedeelde faciliteiten. “Ik wil benadrukken dat het hier niét om pure co-housing gaat, waarin alles geshared wordt”, zet Van Damme de puntjes op de i. “Uit ons marktonderzoek blijkt dat amper zeven procent van de bevraagde young professionals daar open voor staat.”

“Bij Upliving gaat het om appartementen die als volwaardige eigen stek zijn ingericht, maar met de mogelijkheid – niet de verplichting – om te connecteren met andere bewoners in het gebouw. Zo is er een gemeenschappelijke tuin, en worden er bepaalde faciliteiten aangeboden waar gezamenlijke activiteiten mogelijk zijn. Zoals een hippe wasbar – die ook een eigen wasmachine en droogkast overbodig maakt – of een ruimte voor feestjes die ook privé kan gehuurd worden. Ook gedeelde mobiliteit en de nabijheid van openbaar vervoer maken deel uit van deze brand, net als duurzaamheid, wat voor young professionals heel belangrijk is. Ten slotte woont ook hier dus een coach, die de sociale cohesie en het welzijn van de bewoners wat bewaakt.”

Studentenhuisvesting anno 2020

Binnenkort huisvest Upgrade Estate zo’n 2.800 studenten, in meer dan 26 projecten, verspreid over 7 studentensteden. Verrassend genoeg niet in Leuven. Omwille van de oververzadigde markt, luidt de uitleg. Wat Upkot betreft, wil Nele Van Damme nog even een misverstand uit de weg ruimen. “Dat zijn géén exclusieve, luxueuze huisvestingsprojecten voor de happy few, zoals wel eens gedacht wordt. Integendeel, het bewaken van een evenwichtige sociale mix is voor ons essentieel, en daarvoor werken we bijvoorbeeld samen met onderwijsinstellingen met sociale programma’s, zodat studenten die het minder breed hebben aan lagere tarieven kunnen huren.”

“Die fitness- en gamingruimte in Bro Upkot klinkt misschien exclusief, maar is in de eerste plaats bedoeld om connectie mogelijk te maken. Het heeft ook niets te maken met het feit dat studenten veeleisender zouden zijn geworden. Studentenhuisvesting evolueert gewoon mee met zijn tijd: de jongere wil hetzelfde comfort als thuis, maar die convenience wordt anders ingevuld dan vroeger, bijvoorbeeld met games. Of wifi. Ik kan je verzekeren: als het internet hier zou uitvallen, zou dat een ramp zijn (lacht).”

Die hoogtechnologische gamingruimte werd trouwens ontwikkeld in co-creatie met studenten. Dat is geen gimmick of toeval, maar een heel bewuste keuze van Upgrade Estate. “Samen creëren bezorgt de studenten een gevoel van meerwaarde, en omgekeerd biedt het ons inzicht in wat jongeren vandaag zoal bezighoudt. Dat geeft ons de mogelijkheid nog meer in te zetten op customer centricity en customer intimacy, waar we nu al heel hoog op scoren. Uit een Vlerick-studie blijkt zelfs dat we tussen kleppers als Studio 100 en Tomorrowland staan.”

Non-stop in co-creatie

“Die co-creatie trekken we heel ver door”, vervolgt Nele Van Damme haar verhaal. “Zo organiseren we regelmatig Upspiration-sessies waarin onze stakeholders – studenten, onderwijsinstellingen, aannemers, personeel,… – optreden als adviseurs. Dat maakt een raad van advies overbodig. In die maandelijkse Upspiration-sessies werken we doorgaans rond customer journey mappings, met ofwel een mix van die stakeholders, ofwel één specifieke doelgroep, en zoeken we zo manieren om zaken te verbeteren.”

“Verder hebben we onze Upgrade Academy, die maandelijks een tiental activiteiten organiseert: zowel intern voor onze medemerkers – niét medewerkers, omdat ze mee bouwen aan ons merk – als extern voor onze stakeholders. Met als bedoeling iedereen onderling te connecteren en inspireren en zo ons ecosysteem gezond en levendig te houden. Regelmatig vragen wij mensen uit ons netwerk voor een lezing, waar we dan onze investeerders, aannemers, studenten en young professionals op uitnodigen.”

“Voor studenten bieden we vanuit de Academy dan weer mentorship-programma’s aan, waarbij ervaren ‘Upkotters’ de nieuwelingen bijstaan met raad en daad, geven we workshops als ‘leren solliciteren’ aan onze studenten en trainen we onze coaches in zelfmoordpreventie. In de oude redactielokalen van dagblad Vooruit komt trouwens binnen enkele weken ons Huis van de Academy. Zo kunnen we al die initiatieven ook centraal organiseren, in plaats van zoals nu op verschillende locaties.”

Maatschappelijke meerwaarde creëren

“Wij werken met andere woorden non-stop en op alle mogelijke vlakken in co-creatie en connectie. Niet dus alleen projectmatig, zoals met die gamingruimte, maar ook wat onze eigen groei en ons beleid betreft. Dat komt allemaal voort uit het feit dat wij naast ondernemen ook van nature het sociale in het bloed hebben”, zegt Van Damme. “We willen investeren in waardegedreven verhalen die op lange termijn een verschil maken.”

“Upgrade Estate is een nv, wat mooi bewijst dat je écht geen vzw moet hebben om sociaal gedreven te zijn en maatschappelijke meerwaarde te creëren. Je hoort nu overal buzz words als sustainability en Corporate Social Responsibility, maar wij zijn daar al twintig jaar mee bezig. Omdat het in ons DNA zit. En omdat we believers zijn.”