Brusselse scale-up wil van cohousing het nieuwe normaal maken: “We bezitten veel cash om te investeren, wat de nodige druk op onze schouders legt”

Youri Dauber, co-founder en CEO van Cohabs

Als gevolg van COVID-19 is onze drang om samen te zijn en dus ook samenhuizen alleen nog toegenomen. Een trend waar Cohabs, een Belgische scale-up die coliving oplossingen aanbiedt in Brussel, Parijs en New York, handig gebruik van maakt. Onder aanvoering van serial entrepreneur en CEO Youri Dauber haalden ze in mei van dit jaar tijdens een serie B investeringsronde zomaar even 58 miljoen euro op, en staat Cohabs aan de vooravond voor een internationale doorbraak. “Toen we aan dit avontuur begonnen, kenden we helemaal niets van vastgoed.”

Veel gedoe

Het concept samenhuizen bestaat natuurlijk al langer dan vandaag. Niettemin weet Cohabs zich in de ruimte te onderscheiden. “Gedeelde appartementen zijn inderdaad een bekend fenomeen”, vertelt Youri Dauber. “Toen ik jonger was, woonde ik in een gedeeld huis en daar kwam heel wat gedoe bij kijken. Eerst moet je een groepje mensen vinden die samen willen wonen, vervolgens moet je een geschikt huis vinden met voldoende slaapkamers en dan moet je nog een hoop zaken delen zoals de rekeningen en het internet.”

“Het is ook een hele regeling wanneer iemand verhuist, en er een nieuwe bewoner moet worden gezocht. Kortom, er was een gat in de markt voor mensen die pakweg 100 euro extra per maand willen betalen om al die zaken niet meer zelf te hoeven regelen. Cohabs is dé oplossing voor dat probleem.”

Sexy, slim en beter

De Brusselse scale-up richt zich dus op een meer premium segment binnen coliving, mensen die iets meer willen betalen voor een betere dienstverlening en ook een mooier appartement. “We zijn één van de weinige coliving aanbieders die het hele gebouw aankopen”, stelt de founding CEO. “Dat geeft ons meer controle. Wij willen dat ons product het beste in de markt is. We renoveren het gebouw dus compleet, en leveren een uniek product af. Ons product is sexy, slim en gewoon beter dan de andere appartementen op de markt.”

Dat koppelt Cohabs aan een digitale dienstverlening en een app, wat best opvallend is voor een vastgoedbedrijf. “Elke onderneming moet tegenwoordig een robuuste digitale ruggengraat hebben”, stelt Youri Dauber. “We zijn geen techbedrijf maar wel een bedrijf dat een sterke digitale basis heeft. We bouwen onze eigen software-systemen, CRM en app.”

Dat businessmodel kende al een mooie groei. Cohabs realiseerde in 2020 vier miljoen euro omzet, terwijl hun target voor 2021 zeven miljoen euro is. Het bedrijf stelt 20 mensen tewerk, en biedt 450 bedden aan, met nog eens 300 extra slaapkamers onder renovatie.

Serie-ondernemer

Youri Dauber is trouwens geen onervaren ondernemer. Voor Cohabs stond hij mee aan de wieg van twee andere bedrijven. “Het eerste was een outsourcing-bedrijf dat vanuit Madagascar werkte en dat ik samen met mijn broer oprichtte”, vertelt hij. “We namen in essentie IT-taken over vanuit dat land. Het bedrijf groeide naar 50 mensen voordat we het verkochten aan een grotere groep. Daarna richtte ik mee Drawbotics op, dat marketing voor vastgoedbedrijven doet, en ondertussen een 100-tal mensen in dienst heeft. In 2014 maakte ik mijn exit uit dat bedrijf."

Na die twee ervaringen zocht Youri Dauber een investeringsopportuniteit, wat uiteindelijk leidde tot de oprichting van Cohabs. “Na de verkoop van het eerste bedrijf hadden ik en mijn broer wel wat geld over”, blikt hij vandaag terug op die periode. “We wilden het investeren in vastgoed. Toen kochten we een gedeeld huis in Schaarbeek, dat we vervolgens renoveerden. Zes maanden later was alles klaar, de vibe in het huis zat goed en we kregen plots enorm veel aanvragen van mensen die er wilden komen wonen. Dus kochten we daarna een tweede huis, en zo ging de bal aan het rollen.”

Friends, fools and family

Dat hele proces deed Youri Dauber samen met zijn broer Malik en huidig CFO François Samyn. De drie maakten samen de sprong naar de vastgoedwereld, iets dat niet altijd van een leien dakje liep. “I didn't know shit about real estate”, lacht Youri Dauber. “Ik bezat geen appartement of huis, en was nog nooit naar een bank gegaan om een lening te vragen. Mijn twee partners hadden daar ook geen enkele ervaring mee. Het was met andere woorden een grote sprong om uit te zoeken hoe vastgoed werkt, hoe je assets koopt en renoveert.”

Genoeg financiële middelen verkrijgen om huizen aan te kopen was in het begin een uitdaging. “Wanneer je naar de bank gaat voor een lening op een nieuw huis, dan vragen ze vaak dat je zelf rond de 30% van de verkoopprijs betaalt”, legt Youri Dauber uit. “Maar in het begin hadden we dat bedrag gewoonweg niet. Daarom klopten we dus aan bij friends, fools and family en vroegen we hen om ons die 30% te lenen, tegen een 6% interest. Met dat geld kochten we dan onze eerste huizen.”

Grijze zone qua regelgeving

Ze zitten daarnaast ook met een aantal politieke uitdagingen. “We zitten met een Airbnb probleem”, stelt Youri Dauber. “Coliving is iets nieuw voor de regelgevers en naarmate je groeit, kom je in een soort legale grijze zone terecht. Die specifieke manier van wonen is bijgevolg niet zo goed gedefinieerd qua wetgeving in Brussel. Het is uitdagend dat je constant moet nakijken of iets illegaal is of niet. Maar we zijn transparant en we hebben een goede communicatielijn met de overheden van Brussel.”

Uit dit hobbelige traject leerde Youri Dauber alvast één erg belangrijke les. “De juiste mensen vinden is écht cruciaal. In het begin waren we gewoon met de drie oprichters, en werkten we dag en nacht. Maar op een bepaald punt moet je nieuwe mensen en investeerders aan boord halen. In mijn vorige bedrijven heb ik daar veel fouten in gemaakt. Maar het team en de stakeholders die we nu hebben, werkt erg goed. Zelfs als ik er niet zou zijn, weet ik dat het bedrijf in goede handen is.”

Internationaal

Voorlopig ligt het zwaartepunt van Cohabs nog in Brussel. Maar stilaan begint de scale-up ook buiten de hoofdstad te treden, en gaat het steeds meer de internationale toer op. Zo werden al huizen in Parijs en New York aangekocht. “New York kwam erbij in 2019, waarna Parijs volgde in 2020”, vertelt Youri Dauber. “We richten ons op een 500 bedden per stad, een beetje vergelijkbaar met een hotelketen zoals Hilton. Dat zorgt voor flexibiliteit bij onze klanten. Als iemand pakweg naar New York reist, en te lang wil blijven voor een Airbnb maar te kort om een echt huurcontract af te sluiten, dan biedt Cohabs de ideale alternatief. Die tussengroep spreken we nu steeds meer aan.”

Niettemin blijven de founders ook focussen op mensen die iets langer willen blijven. “Gemiddeld duurt een verblijf 10 tot 12 maanden”, aldus Youri Dauber. “In het begin richtten we ons vooral op mensen tussen de 25 en 35 jaar die makkelijk huisvesting wilden bekomen. Maar onze doelgroep begint nu ook meer volwassen mensen te bevatten.”

“Met een nieuw product richten we ons ook op de leeftijdscategorie 40-60. In deze groep krijgen klanten een meer premium ervaring en meer ruimte. Het idee is om ons productaanbod te diversifiëren zodat iedereen van 25 tot 75 jaar goed bediend wordt. Als mensen tijdelijke huisvesting nodig hebben, ongeacht hun leeftijd, dan willen we hen maximaal kunnen ondersteunen.”

Coronaproof businessmodel

Die ambities kunnen ze nu waarmaken met een stevige kapitaalronde van 58 miljoen euro. “Het was een intense emotionele rollercoaster”, stelt Youri Dauber. “Maar uiteindelijk kregen we 58 miljoen euro vast, waarvan 12,5 miljoen uit aandelen bestaat, en de rest een lening is.”

Opvallend is dat ze die ronde deden temidden van een pandemie. Gooide COVID-19 geen roet in hun eten? “Ons businessmodel bleek coronaproof. Dat klinkt misschien paradoxaal want je zou denken dat klanten zich wilden isoleren. Maar mensen bleven verhuizen. Ze wilden niet alleen zijn. Voor de coronacrisis waren veel van onze klanten expats, en tijdens de pandemie keerden die vaak terug naar huis. Maar tegelijk wilden erg veel Belgische mensen gaan samenwonen, want ze waren eenzaam. Voor COVID-19 was 80% van onze klanten expat, nu is dat 50/50. Heel wat mensen bleven ook in de huizen wonen. We hielden onze bezettingsgraad dus erg hoog.”

Vanuit die mooie positie smeden de Brusselaars nu plannen voor de toekomst. “We bezitten veel cash om te investeren, wat heel wat druk op ons schouders legt”, zegt Youri Dauber. “Voorlopig gaan we waarschijnlijk minder huizen kopen in België, en focussen we ons op nieuwe markten zoals Parijs, New York en Madrid. We willen in elk van die Europese hoofdsteden zo snel mogelijk naar 500 tot 600 bedden gaan.”