Upgrade Estate heeft het voorbije jaar niet stilgezeten. Niet alleen waren hun studentenkamers nog populairder dan anders, maar bovendien zijn oprichters Nele Van Damme en Koenraad Belsack volop aan nieuwe concepten aan het werken. En dat telkens met dezelfde unieke combinatie van sociale impact en interessant nettorendement. Een gesprek met twee eigenwijze ondernemers.
Upgrade Estate bouwt studentenhuisvestingen en verhuurt bijna 3.000 studentenkamers onder de naam Upkot, verdeeld over 24 gebouwen in 7 studentensteden. Dat het daar tijdens het voorbije pandemiejaar akelig leeg moet gestaan hebben, is volgens co-founder Nele Van Damme een grove misvatting. “Iedereen denkt dat de studenten nu allemaal thuis les volgen, maar niets is minder waar. In de eerste lockdown vorig jaar moesten ze kiezen of ze naar huis terugkeerden of op kot bleven. Toen zijn veel studenten in een eerste paniekreactie inderdaad naar huis gevlucht.
Maar de meesten waren doodgelukkig dat ze nadien konden terugkomen, want op kot hebben ze tenminste sociaal contact. En bij ons kan dat helemaal veilig. We hebben immers altijd al met micro communities gewerkt, ook vóór de crisis. Daarbij zijn slechts een beperkt aantal studenten gekoppeld aan een leefruimte. We hadden dus al bubbels nog voor die verplicht waren.”
“Maar daarnaast hebben we meteen een eigen veiligheidsprotocol uitgeschreven. En dat heeft resultaat opgeleverd. In de eerste golf hebben we wel enkele besmettingen gehad, maar nooit een uitbraak. En de voorbije zes maanden hebben we geen enkele besmetting meer gehad, in geen enkele stad en geen enkel gebouw.”
Virtuele rondleidingen
Ook de verhuur van gebouwen is volgens Nele Van Damme niet stilgevallen: “We hebben natuurlijk wel heel goed gecommuniceerd op voorhand. We hebben dat protocol uitgeschreven, maar ook talloze webinars gegeven over hoe het kotleven ging verlopen, over veiligheid en zo meer. Daardoor was er meer vertrouwen bij onze kandidaat-huurders. Bovendien waren we al heel digitaal gericht. Onze contracten worden bijvoorbeeld al acht jaar digitaal ondertekend.
En gelukkig hadden we drie jaar geleden al geïnvesteerd in virtuele 360° rondleidingen van onze gebouwen. Toen gebruikten we dat als marketingtool, maar nu is het een essentieel werkinstrument geworden. In twee dagen tijd hebben we onze fysieke verhuurdagen omgezet naar virtuele verhuurdagen. Twintig van onze medewerkers hebben toen van thuis uit 2.000 kandidaat-huurders virtueel rondgeleid. Uiteindelijk waren we dit academiejaar, middenin een pandemie, zelfs sneller uitverhuurd dan andere jaren.”
The proof is in the pudding
Niemand heeft de lockdowns van coronacrisis zien komen. Maar tijdens strategische weekends van Upgrade Estate kwam de vraag wel regelmatig terug: wat als alles digitaal verloopt, inclusief lesgeven? Zijn studentenkoten dan nog relevant? Co-founder Koenraad Belsack heeft daar alvast nooit aan getwijfeld. “Maar ja, the proof is in the pudding, natuurlijk. En dat is dit jaar bewezen.
Een toffe studententijd hebben is eigenlijk veel belangrijker dan de locatie van de campus
De relevantie van onze studentenkamers is zoveel meer dan louter de nabijheid van de campus, want nu zijn er geen campussen meer en is de vraag nog altijd even groot. Dat komt door het sociale luik dat wij aanbieden (Upgrade Estate zorgt onder meer voor animatie en stelt coaches ter beschikking in elk gebouw; nvdr). Een toffe studententijd hebben is eigenlijk veel belangrijker dan de locatie van de campus.”
Sociale impact
“We hebben altijd al een zeer uitgesproken sociale missie gehad”, vult Nele Van Damme aan. “Dat is in deze periode alleen maar sterker geworden. We hebben bijvoorbeeld gemerkt dat sommige studenten in financiële problemen terecht zijn gekomen, omdat hun zelfstandige ouders hun winkel moesten sluiten of doordat ze plots geen vakantiejob meer hadden.”
“Daarom hebben we een stichting opgericht, Upgrade Solidarity, met vrije bijdragen van onze investeerders en onze eigen medewerkers. Zo zijn we erin geslaagd om voor de meest kwetsbare studenten 80 % van de huur terug te betalen. Daarnaast hebben we onze stichting aangewend om iedereen die dat wou drie gratis sessies bij een erkend psycholoog aan te bieden. Intussen hebben al 150 studenten van dat aanbod gebruik gemaakt.”
Volgens Koenraad Belsack is die sociale impact een belangrijke factor voor de investeerders van Upgrade Estate: “Maar liefst 90% van onze investeerders geeft aan dit belangrijk te vinden, 30% zegt zelfs dat ze om die reden bij ons investeren. Onze sociale ROI is dan ook niet gering. We hebben coaches, we stellen psychologen ter beschikking. Maar we zijn ook intensief met duurzaamheid bezig, en bouwen bijvoorbeeld volledig gasvrij. Dat levert ons een sociale ROI van om en bij de 2 % op.”
Netto-rendement
Die sociale klemtoon vormt evenwel geen hinderpaal voor mooie nettorendementen, benadrukt Belsack: “Soms vind ik ons op dat vlak misschien toch wat te bescheiden. Ik sprak vorige week nog met een CEO van een beleggingsbank. Als je hun rendementen op de beurs vergelijkt met de onze, tja, dan liggen die toch wel héél dicht bij elkaar hoor. Op de beurs heb je natuurlijk grote bokkensprongen. Die heb je bij ons veel minder.”
Under promise and over deliver, dat is ons persoonlijke credo
“Maar als je op de lange termijn kijkt naar de nettorendementen in onze patrimoniumvennootschappen, dan zitten wij op 5,5 % netto, met uitschieters tot 7%. En daar komt dan nog eens die 2% sociaal rendement bij. Op onze website vermelden we echter een nettorendement van 2 à 4%. Dat is die bescheidenheid. Under promise and over deliver, dat is ons persoonlijke credo.”
Nu ook voor young professionals
Intussen heeft Upgrade Estate zijn duurzame en sociale concept doorgetrokken naar young professionals. “Afstuderende studenten vroegen ons steeds vaker of ze mochten blijven”, licht Koenraad Belsack die beslissing toe. “Dat kan niet, je moet student zijn om bij ons op kot te kunnen zitten. Maar we kregen de vraag zo vaak, dat we een marktonderzoek gevoerd hebben naar co-living.”
“Want het is wel trendy, maar we zagen ook projecten in het buitenland met veel blingbling, waar de helft van de faciliteiten niet gebruikt werd. Op basis van dat marktonderzoek hebben we een eerste, kleiner proof of concept gebouwd hier in Gent. Op basis daarvan hebben we vervolgens ons eerste grootproject gebouwd in Koekelberg, met 107 appartementen. Mede dankzij dat marktonderzoek en de feedback uit onze proof of concept is dat eerste project, dat we Upliving noemen, nu een enorm succes.”
Sociale connectie
“Intussen is er ook een tweede Upliving-project bijgekomen in Koekelberg en bouwen we een derde aan het station van Gent. In totaal bereiken we met Upliving al meer dan vierhonderd huurders”, vult Nele Van Damme aan. “Dat zijn allemaal young professionals die hun eerste stappen in het professionele leven zetten. We bieden hen elk een volwaardig woonappartement. Upliving is dus geen co-housing. Maar we voorzien wel gedeelde faciliteiten die voor sociale connectie zorgen.”
“Zo is er een toffe co-chillruimte, een gemeenschappelijke tuin, een wasbar, een deelauto en zijn er deelfietsen en deelsteps. En net zoals bij onze Upkot-projecten is er een coach aanwezig. Dat zorgt voor sociale cohesie tussen de huurders. Ongeveer 40% van die huurders zijn Upkotters die doorstromen.”
“Daarnaast bereiken we ook een internationaal publiek van mensen uit het buitenland die hier een jaartje komen werken. We werken immers met jaarcontracten, wat superinteressant is voor mensen op die leeftijd. Zo ontstaat er een heel multiculturele community.”
Binnenkort gaat Upgrade Estate naast Upkot en Upliving nog een derde concept lanceren. Welke nieuwe koers ze precies willen varen, daarvoor moeten we nog even geduld uitoefenen...
Ben jij op zoek naar een betrouwbare investering met een sociale impact en een mooi rendement? Download hier de gratis gids van Upgrade Estate over duurzaam en low-risk investeren in Upkot.
